土地活用

福岡市およびその近郊に、ご実家（空き家）や相続された土地（空き地）をお持ちの地権者様へ。株式会社はるしお地建は、不動産と建設の両分野に精通した専門家集団として、皆様の大切な資産である「土地」の価値を最大化するお手伝いをしています。

「固定資産税の負担だけが重くのしかかる」「遠方に住んでいて管理ができない」「相続したのは良いが、どう活用して良いか分からない」。

こうしたお悩みは、土地をお持ちの多くの地権者様に共通するものです。土地は、ただ保有しているだけでは収益を生まず、むしろコスト（負債）となってしまう「負」動産にもなり得ます。

この記事では、まず土地活用を怠るリスクについてご説明し、次に皆様の土地の可能性を広げる「あらゆる土地活用の方法」を詳細に解説します。

そして最後に、一般的なコンサルティング会社や仲介会社とは一線を画す、私たち「はるしお地建」だからこそご提供できる、地権者様のメリットに直結する事業（パートナーシップ）についてご説明いたします。

なぜ今、土地活用が重要なのか？空き家・空き地のリスク

土地を「空き地」や「空き家」のまま放置しておくことには、金銭的・法的に大きなリスクが伴います。皆様の大切な資産を守り、未来へつなぐためにも、まずはそのリスクを正確に把握することが土地活用の第一歩となります。

固定資産税の負担増：「特定空家等」指定のリスク

土地や建物には、毎年「固定資産税」と「都市計画税」が課税されます。特に問題となるのが「空き家」です。住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。

しかし、管理不全な空き家が「特定空家等」に行政から指定されると、この特例が解除されます。その結果、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があり、地権者様にとって極めて大きな金銭的負担となります。

「特定空家等」とは、以下のような状態の建物を指します。

• 倒壊等、著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

空き家を解体して更地にした場合も、この住宅用地の特例は適用されなくなるため、税負担は同様に増加します。単に「壊す」だけでは解決にならないケースも多いのです。

資産価値の減少：管理不足による物理的な荒廃

空き家は、人の出入りや換気がなくなることで、急速に老朽化が進行します。湿気によるカビの発生、シロアリや害獣の被害、雨漏りによる構造材の腐食などが進むと、建物の資産価値はゼロに等しくなります。

さらに、雑草の繁茂、不法投棄、放火や犯罪の温床となるリスクも高まります。これにより近隣トラブルに発展し、地権者様が損害賠償責任を問われるケースも少なくありません。空き地（更地）であっても、管理を怠れば雑草や不法投棄の問題は同様に発生します。

これらの物理的な荒廃は、将来的に売却や活用をしようとする際に、解体費用や土壌改良費用として大きなコストとなり、資産価値を著しく毀損します。

機会損失：収益を生み出さない「負」動産という現実

最大のリスクは、本来その土地が持つ「収益を生み出す可能性」を失い続けていること、すなわち「機会損失」です。

土地活用を行えば、毎月安定した賃料収入を得られたり、税務上のメリットを享受できたりする可能性があります。

活用せずに税金と管理費だけを支払い続ける土地は、資産（プラス）ではなく「負債（マイナス）」を抱える「負」動産となってしまいます。大切な資産を次世代にプラスの形で引き継ぐためにも、積極的な土地活用の検討が不可欠です。

あなたの土地に最適解を。あらゆる土地活用の方法を徹底解説

土地活用と一口に言っても、その手法は多岐にわたります。土地の広さ、形状、立地条件、法的規制、そして何より地権者様の「目的」（安定収入が欲しい、相続対策がしたい、初期投資を抑えたい等）によって、最適解は異なります。ここでは代表的な活用法を詳しく解説します。

「建てる」活用法①：賃貸住宅経営（アパート・マンション）

土地活用の王道とも言える方法です。アパートやマンションを建設し、入居者に貸し出すことで家賃収入を得ます。

• メリット：安定した長期収入が期待できる。相続税評価額の圧縮効果が非常に高く、相続対策として有効。固定資産税の住宅用地特例が継続（または適用）される。
• デメリット：多額の初期投資（建築費、ローン）が必要。空室リスクや家賃下落リスクを伴う。建物の維持管理コストがかかる。

福岡市のような人口流入が続く都市部では、単身者向け、ファミリー向けなど、地域のニーズに合わせた間取りや設備を導入することが成功の鍵となります。

「建てる」活用法②：商業施設・テナント経営（店舗・オフィス）

幹線道路沿いや駅近など、立地条件が良い土地に向いています。コンビニエンスストア、飲食店、物販店、クリニック、オフィスなどのテナントビルを建設し、事業者に貸し出します。

• メリット：住宅よりも高い賃料設定が可能な場合が多く、高収益が期待できる。事業者との長期契約（10年～）も多く、安定性が高い。
• デメリット：景気動向や商圏の変化を受けやすい。一度撤退すると次のテナントが見つかりにくいリスクがある。住宅に比べ建築コストが割高になる場合がある。

「建てる」活用法③：医療・福祉施設（クリニック・高齢者施設）

高齢化社会の進展に伴い、全国的に需要が高まっている土地活用法です。クリニック（診療所）や、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、デイサービスセンターなどを建設します。

• メリット：社会貢献性が非常に高い。行政の許認可が必要な事業者が運営するため、一度入居すると非常に長期間（20年～30年）の安定した運営が期待できる。
• デメリット：建物の仕様が特殊であり、初期投資が高額になりやすい。用途が限定されるため、将来的に他の用途への転用（コンバージョン）が難しい。

「貸す」活用法：駐車場経営（月極・コインパーキング）

初期投資を抑えて手軽に始められる活用法として人気があります。特に、建物が建てにくい狭小地や変形地にも適しています。

どちらも、将来的に別の活用法（売却や建築）に転用しやすい点が大きなメリットです。

「貸す」活用法：事業用定期借地（土地をそのまま貸す）

地権者様は一切の初期投資をせず、土地をそのまま事業者に貸し出す方法です。「事業用定期借地権」という契約を結び、契約期間（例：10年～50年）が満了すれば、事業者が建てた建物を解体し、更地にして土地が返還されます。

• メリット：初期投資・建築リスクがゼロ。固定資産税等の負担は継続するが、それを上回る安定した地代収入が長期にわたり得られる。管理の手間もない。
• デメリット：契約期間中は、地権者様都合での解約や土地の利用ができない（長期のロックイン）。他の活用法に比べ、収益性は低くなる。

「リスクは一切負いたくないが、安定収入は欲しい」という地権者様に適しています。

「その他の」活用法：太陽光発電やトランクルーム

上記以外にも、土地の特性に応じた様々な活用法があります。

太陽光発電

日当たりが良い郊外の土地などに適しています。売電による収益を得ますが、近年は売電価格の低下により、以前ほどの高収益は見込みにくくなっています。

トランクルーム経営

比較的小さな投資で始められます。コンテナを設置するタイプと、専用の建物を建てるタイプがあります。都市部での収納ニーズに応える活用法です。

「はるしお地建」だからできる土地活用

これらの多様な土地活用を検討する際、地権者様の前に大きな壁が立ちはだかります。それは、「誰に相談すれば良いのか？」という問題です。不動産仲介会社、ハウスメーカー、建設会社、コンサルティング会社…。それぞれ得意分野が異なります。

株式会社はるしお地建は、その「すべて」の機能を高いレベルで併せ持つ、地権者様の真のパートナーです。

私たちは「仲介会社」ではありません

一般的な不動産会社やコンサルタントは、地権者様にプランを「提案」し、建築するハウスメーカーや建設会社を「紹介（仲介）」することで手数料を得ます。

私たちは違います。当社は「建設業」と「不動産業」の両方を自社で行う事業会社です。地権者様からご相談を受けた際、私たちは単なる「紹介者」ではなく、その土地活用の「実行者」であり「共同事業者」として、皆様と直接向き合います。

プランを立てるだけでなく、そのプランを実現するための設計・施工、そして完成後の運営まで、すべてに責任を持つ。それが私たちのスタンスです。

建設会社としての「企画・施工力」

当社は、自社で建設プロジェクトを管理・実行できる「建設会社」です。これは地権者様にとって非常に大きなメリットとなります。

土地活用の収益性を左右する最大の要因は「建築コスト」です。私たちは、紹介マージンなどが発生しない適正なコストで、高品質な建物を建設することが可能です。また、地盤改良や特殊な設計が必要な場合でも、建設の専門家として最適な工法を選択し、コストと品質を両立させます。

「この土地には、いくらで、どんな建物が建てられるのか」という問いに対し、机上の空論ではない、実行可能な答えを迅速にご提示できます。

不動産会社としての「市場分析力」

どれだけ立派な建物を建てても、その地域のニーズに合っていなければ土地活用は失敗します。当社は福岡市を拠点とする「不動産会社」として、常に最新の市場動向（どのエリアで、どんな間取りが、いくらの家賃で求められているか）を分析しています。

「相続対策のためにアパートを建てましょう」といった画一的な提案はいたしません。その土地のポテンシャルを最大限に引き出し、10年後、20年後も安定した収益を生み続けるために、本当に「建てるべき」ものは何かを、不動産のプロとして見極めます。

地権者様の状況に応じた最適プランの提供（売却・等価交換・請負）

土地活用の最適解は、地権者様の数だけ存在します。私たちは、以下の多様な選択肢をすべてご用意し、皆様の状況に合わせた最適なプランをオーダーメイドでご提案します。

① 建設請負（オーナー事業）

地権者様が事業主（オーナー）となり、当社が賃貸マンションや商業施設の設計・施工を「請け負う」形です。最も収益性を高められる可能性があります。

② 土地売却（当社による買取）

「管理や運営は一切したくない」「すぐに現金化したい」という場合は、当社が地権者様から直接土地を「買い取る」ことも可能です。当社がデベロッパーとして、その後の土地活用（開発）を行います。

③ 等価交換（共同事業）

地権者様は土地を、当社は建築費をそれぞれ出資し、共同でマンションなどを建設する手法です。地権者様は、自己資金ゼロで、完成した建物の一部（例：マンション数戸）を所有権として受け取ることができます。相続対策や、元の土地に住み続けたい場合に有効です。

ご相談から実現までの流れ

株式会社はるしお地建にご相談いただいた場合、以下の流れで地権者様の土地活用を具体化していきます。ご相談は無料ですので、ご安心ください。

ステップ1：無料相談とヒアリング

まずは、地権者様が現状でお持ちのお悩み、ご要望、土地の状況（固定資産税の通知書や登記簿謄本などがあれば、よりスムーズです）を詳しくお伺いします。

「何から話して良いか分からない」という状態でも全く問題ありません。専門家が丁寧にお話を整理します。

ステップ2：徹底した調査と分析（法務・市場・物理）

お伺いした内容に基づき、当社の専門チームが対象となる土地を徹底的に調査します。

• 法務調査：都市計画法、建築基準法などの法的規制、権利関係を確認します。
• 市場調査：周辺の家賃相場、人口動態、競合状況などを分析し、その土地の需要（ニーズ）を見極めます。
• 物理調査：土地の形状、地盤の状況、インフラ（水道・ガス・電気）の整備状況などを確認します。

ステップ3：事業計画のご提案とシミュレーション

調査結果に基づき、地権者様に最適な土地活用プラン（上記で解説した複数の方法）を具体的にご提案します。

その際、初期投資額、建築コスト、予想される収益、ローンの返済計画、税務上のメリットまでを含めた詳細な「事業収支シミュレーション」を作成し、分かりやすくご説明します。

ステップ4：ご契約とプロジェクトの実行（設計・施工）

ご提案内容にご納得いただけましたら、事業形態（建設請負、売買、等価交換など）に応じたご契約を締結します。

ご契約後は、当社が責任を持って、設計、各種行政手続き、建設工事、そして完成後のテナント募集や管理（※）まで、すべてをワンストップで実行してまいります。

（※管理運営については別途ご相談となります）

その「土地」は、悩みの種ではなく「未来への資産」です

空き地・空き家を放置するリスクと、あらゆる土地活用の選択肢、そして私たち「はるしお地建」が地権者様のパートナーとしてご提供できる独自の価値についてご説明いたしました。

税金の負担や管理の手間から「悩みの種」となっているその土地は、正しい知識と信頼できるパートナーと出会うことで、皆様の将来に安定をもたらす「輝く資産」に生まれ変わる可能性を秘めています。

私たち株式会社はるしお地建は、地権者様が抱える漠然とした不安を、具体的な「事業計画」と「収益」に変えるお手伝いをいたします。当社をご利用いただくメリットは、以下の3点に集約されます。

• 不動産と建設の「ワンストップ」体制：土地の調査、市場分析、企画、設計、施工、そして出口戦略（売却等）まで、すべてを当社グループで完結できるため、話が早く、コストも最適化されます。
• 「実行力」と「専門性」：私たちはプランを提案するだけのコンサルタントではありません。自らもリスクを取り、開発・建設を「実行」する専門家集団です。机上の空論ではない、実現可能なプランをご提示します。
• 地権者様に寄り添う「多様な選択肢」：建築（請負）だけでなく、「土地売却（買取）」や「等価交換」など、地権者様のご状況やご意向に合わせた柔軟な出口をご用意できるのが、自らも不動産開発を行う当社ならではの強みです。

福岡市（および近郊）の土地活用に関するお悩みは、どんな些細なことでも構いません。まずは株式会社はるしお地建の「無料相談」まで、お気軽にお問い合わせください。皆様の大切な資産を、私たちと一緒に未来へつなぎましょう。